广州终极救市大招落地,各区喜忧参半.买家咋选?
- 2025-11-29 21:14:44
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这是广州楼市的终极大招吗？！
9月20日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（下称《通知》）。
根据《通知》，广州限购政策调整为：在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，广州户籍居民家庭限购2套住房；非广州户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个税或社保证明，限购1套住房。
这就意味着，广州番禺、黄埔和花都以及白云四镇，正式进入非限购区域。
同时，《通知》还将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
除此以外，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区，增值税5改2
看似终极全面利好，实则好坏参半
接下来，校长跟大家聊一下，这几个政策会给楼市带来哪些影响。
此轮放开限购，番禺的利好程度要比黄埔大一些！
其中的万博更是好上加好，好到不得了！
对于花都和白云来说，他俩在广州市场价值本来就不是很大，当然也会有一些利好，对比前面两区的受益程度会弱一些。
本轮全面解除限购，可能会引来外地的一些避险资金来到此地躲避风雨。黄埔和番禺自然而然会成为他们的主要选项！！
其中万博将会成为他们选项中的重中之重。
原因也很简单，黄埔之前已经红过一次，利好所带来的红利已经吃过一轮了，价格洼地也基本上挖掘殆尽，加上最近几个月来的各轮利好连番落地，可兑现的利好相对来说要少一些。
校长认为，万博的一些靓盘，可能会有涨价的趋势！
说完限购之后，再来说说社保5改2
这里首先可以确定的是，它会释放一批新贵入场，特别是在这两年里赚到钱的，其中天河和海珠利好无疑。
白云和南沙则会有比较中性的表现，既不是利好也不是空利，说白了就是吃肉喝汤都没办法赶上了。
对于荔湾来说，则比白云和南沙还要惨，短期内会是一个利空。
毕竟荔湾主要是以西部老广州人为主，这些人大部分都已经落户广州，很显然，这对于他们来说并不是什么实质性的利好。
现在这几个区全部都不限购了，在同样条件下，番禺黄埔核心地段的稀缺盘和网红盘都将会成为外地客户过来买房的抢手货。
一旦网红盘供不应求了，价格则必定会涨的，如此一来，就会引发更多的购房者不断涌入番禺黄埔；而荔湾只能看站着看看热闹，有种姥姥不疼舅舅不爱的感觉。
接下来说说增值税5改2。
注意啦！这是一个利空，而非我们表面看到的是一个利好！
官家为了降低交易成本，让利给购房者，这才推出了增值税5改2。
理论上似乎可以提高二手房的成交量。
但是，以目前的广州楼市情况，对于房东则是一个极大的利空！
从数据上可以看出来，明明今年一直有利好，但是广州的二手房月成交量从4月开始，就开始回调下跌，而2022年的同期，成交数据却是上涨的。
原因很简单，新买家在抛弃二手房。
大家都知道，广州80%的二手房以底层的城区老破小老破旧和远郊新房为主，而广州城区和郊区新房又在持续供应，产品营销实用率等远非二手房所能比拟的。
这种情况下，市场上的购房者必定会优先考虑买新房。
利好之下，二手房一只脚已跨入寒冬
5改2所降低的那点蝇头小利，并不是大量的存量二手房卖不出的根本原因！
实际上是因为很多人受经济环境的影响，收入不增反降，导致暂时搁浅买房计划，同时，为数不多的有能力购买的客户群体，又奔向了新房的怀抱！
说白了，没有客户才是根本原因！
另外一个更为不利的情况是，随着增值税5改2的落地，会促成很多想处理不升值的非优质资产的卖盘涌现。
买的人不但没变多，反而比过去还要少，但是房子的供应量却是增加了很多，这让本就不景气的二手房市场面临更惨烈的竞争。
这不是一个利空又会是什么呢？！
校长认为，增值税5改2落地之后的3个月内，想出手的房东反应一定要足够快，谁能先跑就能躲过二手房的冬天。
要不然，后面只有做错就要认挨打就要站稳的份了。
根据楼市政策和数据来分析，本轮刺激政策所导致的二手房挂盘卖家，大多是集中买在2017-2018年和2020-2021年这两个周期内的房东。
不得不说，那基本上是这两轮楼市价格的高位哦。
随着市场的不断分化，不同的房子也呈现了不一样的境遇，有的一路涨，有的不涨，有的甚至现在还跌穿了入手价。
而对于炒房或者投资的来说，他们往往拥有多套房源，不用想，这些人肯定会第一时间选择出手。
而这些人一旦出手，基本上都是快狠准的风格，降价割肉毫不手软，这样一来，二手房市场肯定是顶不住的。
政策之下的新局面，我们应该如何应对
一系列楼市政策来到本轮的这个时间节点，市场上的二手房挂盘量激增，降价潮初现，卖房难度增加，置换周期被拉长，新房二手房会有天上仙境和人间炼狱般不一样的表现。
面对这样的局面，校长客观地给大家一些建议：
1、在自身能力范围内，选购自己有明确需求的房子，尽可能避开老破旧，选择核心区域核心地段的热盘。更重要的是，要给未来几年留有资金空间，不要高杠杆买房。
2、有能力考虑买房的朋友，核心区核心地段的稀缺资源一定要作为首选项，这是市场规律下形成的铁律，不是你觉得不觉得的问题，而是一种共识。如果你要剑走偏锋，不随主流价值观，到时候就只能拍大腿了。现阶段在开发商让利的前提下，长期来看是一个入手的时机，毕竟价格已经在底部徘徊了有一段时间。
3、如果考虑卖出手头的非优质资产，一定要采取短平快的策略，所谓天下功夫为快不破，一次性让利到位，保证越快成交越好；否则就会夜长梦多，后面一旦有大量的让利盘出现，你到时候想跑都跑不掉，只能接受命运的审判！校长就常听到很多客户反映，自己的房子都挂了一年半载了甚至快2年了，还是没卖掉。其中的原因其实大家都心知肚明！
4、接下来很长一段时间内，如果不是非刚需和改善需求，尽量以现金为王，什么投资理财之类的都要放一放，不要听人家说什么人不理财财不理你的鬼话；对于消费也要是保持一定的理性。
5、依靠买房投资房产实现财富自由的时代已经过去了，如果你还有这样的幻想，校长劝你醒醒吧，太阳都晒屁股了，别做白日梦了。
对于本轮解除限购政策，大家怎么看？欢迎关注校长，来评论发表你的看法！
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