合能·四季映像小区物业服务企业选聘方案(草案)

1、为规范合能·四季映像小区选聘新物业服务企业活动，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关法律法规以及《合能·四季映像小区业主大会议事规则》《管理规约》之规定，结合本物业管理区域的实际情况，制定合能·四季映像小区（以下简称本小区）物业选聘方案。

2、方案宗旨：提升小区物业服务水平，打造名副其实的高品质小区。

3、本方案仅适用于合能·四季映像小区2024年物业服务企业的选聘工作。

1、项目地址：合能·四季映像小区位于青台山路333号。

2、项目竣工交付使用时间：竣工2008年。

3、总建筑面积：422956.32㎡。

4、物业类型：住宅、公寓、商业。

5、住宅、公寓总户数：4320户、60户商业。

6、楼栋数:15。

7、小区人行出入口：1个(人车出入) ，车行出入口：1进1出 。

8、电梯数量：68台。

9、地上室外停车位891个、地上室内停车位3565个，其中住宅停车位4320个、商业停车位136个，总机动车位4456个。

10、非机动车位：3568辆（全为地下停放）。

11、全民健身场所面积：2187.96㎡。

12、物业管理用房的配置情况：物业管理用房建筑面积652.00㎡，坐落位置：1栋2单元 ，社区服务用房面积1568.98㎡，业主委员会活动用房建筑面积） 98㎡ ，坐落位置：1栋2单元1楼。

13、总绿地面积：23253.18㎡。

1、选聘主体：成都市龙泉驿区大面街道合能四季映像业主大会。

2、选聘方式：公开招标。

3、选聘工作的具体实施者：四川省成都市龙泉驿区大面街道师大社区居民委员会。

4、选聘工作的工作经费：由业主共同决定的中标物业服务企业承担，具体金额以第三方审计机构审定的金额为准。

结合合能四季映像小区第二届业主委员会提供的招标文件，将招标条件的主要内容公示如下：

（一）投标人须具备的资格条件

1.具有独立承担民事责任的能力；

2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

3.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

4.有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

5.参加本次招投标活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；

6.投标人注册资本须达到人民币5000万元及以上；

7.法律、行政法规规定的其他条件；

8.本项目的特定资格要求：本项目不接受联合体参加投标。

（二）整改内容及资金要求

1.投入整改资金：不低于180万元(人民币大写：壹佰捌拾万元整），由投标单位提供整改方案。

2.整改内容：包括但不限于对小区范围内门禁管理系统、监控设备、道路、篮球场、网球场、羽毛球场、非机动车规范停放场所、老年儿童活动场所等新建或整改。

3.资金监督：由业主委员会监督。

（三）业绩要求

投标人须具有成都市物业项目累计合同总面积不低于500万平方米，且为成都市建筑市场信用等级不低于A 级 。

（四）收费标准

住宅1.6元/平方米/月；商业3元/平方米/月；固定车位管理费50元/个车位/月；临时停放车辆首15分钟免费，15分钟后2小时内2元，超出2小时每小时1元，每日最多24元。

（五）保证金

1.投标保证金金额：20万元(人民币大写：贰拾万元整)。交款时间：招标公告发布后，投标人报名时支付至招标代理机构对公账户，作为投标保证金。

2.履约保证金金额：50万元(人民币大写：伍拾万元整)。在投标人中标后，履约保证金支付至招标人对公账户，合同期满依约退还。

（六）服务标准

1.按照四川省成都市地方标准《住宅物业服务等级规范》(DB5101/T123—2021)，不低于三级服务标准为本物业区域提供物业服务，实行包干制。

2.负责商业部分水电费、住宅部分水费的代收代缴。

（七）服务期限：五年

（八）人员要求及配置标准

1.项目人员配置由投标人自行提供人员配置方案交由招标人综合评比。

2.投标人拟派本项目人员中除特殊岗位人员外须独立承担本项目要求的全部服务内容，如部份劳务需要外包形式必须经甲方同意。

（九）物业使用禁止性行为的监管

小区管理范围内，物业使用人禁止有以下行为，管理人员严格按照相关法规及时发现、劝阻、制止，如劝阻制止无效及时向相关职能部门报告查处，以进行有效的监管，保证小区良好的秩序。

1.擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途；

2.违法搭建建筑物构筑物(私搭乱建)；

3.擅自改变房屋外貌；

4.占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

5.堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；或者存放、铺设超负荷物品；排放有毒、有害物质；

6.损坏健身器材；

7.随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，高空抛物；

8.践踏绿化、毁坏绿化、侵占绿地；

9.乱停乱放车辆；

10.饲养大型犬；

11.侵占通道，包括不限于楼道、消防通道、维修通道、道路、场地等，在消防通道上设置路障，损坏或挪用消防设施；

12.未经批准摆摊设点；

13.在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

14.利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

15.其他影响他人居住环境、安全及危害公共利益的行为。

（十）合同签订要求

1.投标人不得以挂靠方式参加本项目投标。

2.投标人法定代表人三年内无任何违法犯罪行为且未被列入失信人员名单。

物业服务标准按照2021年04月21日成都市市场监督管理局发布的《住宅物业服务等级规范》（DB5101/T 123—2021）中的 三级 标准执行。（详见附件一）

1、物业服务费的计费方式

本物业项目采取包干制物业收费方式，即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务收费方式。

2、物业服务收费标准（含物业服务费和停车费）

物业服务费收费标准：

[住宅]：1.6元/平方米·月；

[商业]：3元/平方米·月；

[公寓]：1.6元/平方米·月。

停车服务费收费标准?

1、委托物业服务企业经营，业主委员会、物业服务企业、租赁方签订三方协议。

2、地面停车费、临停费用及广告费等公共部位产生的收入，60%转入业主共有资金账户，归属小区全体业主，按照《合能·四季映像业主大会议事规则》用于小区公共设施、设备的维修、改造及管理提升等；40%归物业公司，补贴中选人管理费用。公共收入每个季度结算一次。并在小区公告栏和各单位楼幢公示。

本次选聘物业公司的服务期限为 五 年。

第一阶段 表决通过选聘方案

大面街道会依法组织召开业主大会会议，按照《民法典》的规定表决《合能·四季映像小区物业服务企业选聘方案》。

第二阶段 确定中标候选人

1、确定招标代理机构

《合能·四季映像小区物业服务企业选聘方案》通过后，大面街道在业主的监督下，在成都市物业管理协会推荐的21家招标代理机构中采用随机抽取的方式确定一家招投标代理机构。招投标代理机构按照业主大会会议通过的《合能·四季映像小区物业服务企业选聘方案》开展物业服务企业选聘工作。招标代理服务费由第二次业主大会会议最终确定的中标物业服务企业承担。

2、制定招标文件

（1）招标代理机构按照本选聘方案要求，协助编制选聘公告和选聘招标文件，大面街道审核确定。

（2）评标方法：综合评分法。

3、由代理机构按照招标文件要求实施招标

（1）发布招标报名公告

（2）接受投标：由招标代理机构接受投标企业报名（报名要求见第五章物业服务企业的选聘条件）；

（3）招标代理机构组织评标委员会开展评审工作。评标委员会专家组成要求如下：

评标委员会由招标人代表和物业管理、建筑工程、成本会计等专家组成，成员为5人以上的单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二；

（4）招标人应当在开标当日在成都市物业管理专家库中通过随机抽取方式抽取评标专家。评标委员会按照评审因素的量化指标评审得分前2名的投标人为中标候选人，并在小区内进行中标候选人公示。

开标、评标场所必须有摄像录音装置，开标和评标录音录像记录保存不少于30日。

第三阶段 定选

（1）召开第二次业主大会会议：大面街道提前发布业主大会会议公告；按照《民法典》要求对2名中标候选人进行投票表决，选定一家物业服务企业为中标人。

注：如2名中标候选人中有中标候选人弃标，则按评标委员会评分高低排序依次递补至2名中标候选人。

（2）路演、宣传：在业主大会会议公告期间，由中选候选人在小区内进行路演，宣传资料发放等。

（3）公告表决结果：业主大会会议产生有效决议，由大面街道将表决结果公告7天；

（4）合同签订：发放中选通知书，四季映像小区业主大会授权小区第二届业主委员会或师大社区与中选人签订物业服务合同，并公示7天；中选人将物业服务合同等材料报住建部门、街道、社区备案。

第四阶段 新老物业交接

按《中华人民共和国民法典》和国家、省、市《物业管理条例》等相关法律法规，街道、社区指导中选企业与应急物业服务企业完成管理权交接，选聘工作结束。

1、本选聘方案在小区公共区域公示，公示时间为2024年2月19日至2024年2月28日24时止。公示期内业主如有意见、建议，请以书面形式提交至师大社区党群服务中心或邮箱1262786262@qq.com，业主提交意见、建议时，须附上本人有效身份证明材料和联系方式。

2、本选聘方案经业主大会会议表决通过后，由大面街道按照通过后的选聘方案开展相关工作。